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建筑风水对商业地产开发营销的影响

2015-06-14 14:45  】 点击:共有  条评论
杭州的一个地产开发商,遇到了客户退房的问题。这家开发公司售出的价值一千两百万的商用楼,因为客户请的风水师看到这套商用房存在着风水缺陷,要求退房。开发商立即也请了专业风水人士去处理这件事情。在后续的交涉过程中,开发商请的风水专业人士提出,这

 


 

杭州的一个地产开发商,遇到了客户退房的问题。这家开发公司售出的价值一千两百万的商用楼,因为客户请的风水师看到这套商用房存在着风水缺陷,要求退房。开发商立即也请了专业风水人士去处理这件事情。在后续的交涉过程中,开发商请的风水专业人士提出,这套商用房虽然在风水上有缺点,但也还是有它的优点,且综合评比优点大于缺点,这套商用房在风水上没有硬伤,是可以修补和调整的。最后通过对采取相应的补救措施,开发商保住了这笔交易。这个事例是很鲜活同时也很引人深思的。风水学是一种传统文化现象,一种广泛流传的民俗,一种择吉避凶的术数,一种有关环境与人的学问,一种有关阴宅与阳宅的理论与实践系统的理论,是人们长期实践经验的积淀。从现代科学理论来看,风水学是地球物理学、水文地质学、环境景观学、生态建筑学、宇宙星体学、地球磁场方位学、气象学和人体信息学合一的综合性科学。但因为相关风水的文献晦涩难懂,以及一些风水师的故弄玄虚,再加上风水学科缺乏系统的研究,因此风水被很多人视为一种“迷信”,至少也是一种“伪科学”。在当前的商业地产界,建筑风水还只是个较为模糊的概念,但我们也应该从杭州的这个事例中得到启示,随着建筑风水研究的深入,商业地产的开发营销可能会越来越大程度受建筑风水影响。

投资商业地产,开公司、开商铺……投资人都想图个吉利、发点利市,具有良好建筑风水的商业地产就更加具有竞争力。所以商业地产开发营销理念必须要“以客户为中心”,将建筑风水的理念植入楼盘开发和营销的全过程。要做到以客户为中心,一方面要了解客户的需求,另一方面也要清楚开发商自身的需求。

一、建筑风水文化理论的基本原则

为追求天时地利与人和,达到天人合一的至善境界。建筑风水文化理论在实践中遵循以下原则:

(1)整体原则。整体原则的基本思想是把环境作为一个整体系统,这个系统以人为中心,包括天地万物。环境中的每一个子系统都是相互联系、相互制约、相互依存、相互对立、相互转化的要素。建筑风水文化的功能就是要宏观地把握协调各系统之间的关系优化结构,寻求最佳组合。

(2)因地制宜原则。因地制宜,即根据环境的客观性,采取适宜于自然的生活方式。根据实际情况,采取切实有效的方法,使人与建筑适宜于自然,回归自然,返朴归真,天人合一,这正是建筑风水文化理论的真谛所在。

(3)依山傍水原则。建筑环境要山清水秀,风调雨顺。因为有山便有“骨”,有水便能“活”,山水相匹,相得益彰,能给人一种幽雅舒适、心旷神怡的感觉。成为人们修心养性、休养生息的理想场所。

(4)地质检验原则。建筑风水思想认为地质决定人的体质。土壤中含有的微量元素在光合作用下放射到空气中直接影响人的健康;潮湿或臭烂的地质,会导致关节炎、风湿性心脏病、皮肤病等,不宜建宅;地球磁场时刻对人发生着作用,风水师常说巨石和尖角对门窗不吉利,实际是担心巨石或尖角放射出的强磁对住户健康的损害;如果在住宅地面3米以下有地下河流,或者有双层交叉的河流,或者有坑洞,或者有复杂的地质结构,都可能放射出长振波或污染辐射线或粒子流,导致人头痛、旋晕、内分泌失调等症状。

(5)水质分析原则。不同地域的水分中含有不同的微量元素及化学物质,有些可以致病,有些可以治病。建筑风水文化理论主张考察水的来龙去脉,辨析水质,掌握水的流量,优化水环境。

(6)坐北朝南原则。建筑风水文化理论强调城市与建筑的“面南朝阳”,这既有其深厚的文化背景,又有着非常合理的科学依据。

(7)适中原则。适中原则要求突出中心,布局整齐。适中的另一层意思是居中,洛阳之所以成为九朝故都,原因在于它位居天下之中,级差地租价就是根据居中的程度而定,银行和商场只有在闹市中心才能获得最大的效益。

(8)顺乘生气原则。建筑风水文化理论提倡在有生气的地方修建城镇房屋,这叫做乘生气。只有得到生气的滋润,植物才会欣欣向荣,人类才会健康长寿。

二、建筑风水在商业地产开发过程中的作用

1、不合理的设计对功能结构的影响颇具杀伤力

很多交付的楼盘中,各种煞气随时都成为破坏功能结构的源头。最容易忽视的各种煞气如:

①形煞:路冲、巷口风煞、尖角、反弓、桥梁等。所谓形煞主要是指分布在阳宅周围的不合理的自然景观或人工建筑物(包括形状和方位两个方面)。有的形煞对人的影响是直接的,对人的心理状态产生直接的不利影响。形煞对人的影响还有无形的一面,主要是通过破坏阳宅内外阴阳五行的协调平衡,以潜移默化的形式来影响人的身体健康和精神健康。阳宅内部也可能存在形煞,主要是由于建筑设计时违背了堪舆学原则而造成的,如三门对穿、楼梯冲门或压中宫、卫生间门对灶、梁压门、不合理的颜色布局等等。

②光煞:幕墙玻璃、变压器组等。从风水来看,不恰当的光也是一种煞气。比如屋宅前面对一所大厦,其外墙全是由镜、玻璃组成,镜子受阳光照射后反射到屋内,犯之主脾气暴躁、血光之灾。现代科学理论上把光煞称为光污染。

③声煞:周边的噪音、高分贝的各种音源。“声煞”就是会干扰人的正常思维及精神状态的一种声音,有时它呈现的是“噪音”;有时它呈现的却是“莫名其妙的声音”。从常态来说,就是日常听到的有声源的那种声音,比如室外强烈的音乐声及过份吵闹喧嚣声、爆破声、地面冲击声、装修振动声、电梯动行声、搬运装卸声、打击撞击声、施工建筑声及工业噪声等。从非常态来说,就是找不到声源的某种声音,这种声音侵入地基和建筑物的躯体并在固体内传播,最终从地面、墙壁等部位以噪音形式放射出来的声音。

2、符合功能结构的设计形成良好的功能圈

合理的设计满足八方四维、六合三才的完整功能结构,在规划过程中形成良好的表现形局,对功能聚合将产生深远的影响。规划设计中要实地考察地形,根据周边的地形地貌、周边环境进行合理布局。

楼盘规划中融入功能结构设计,优秀的功能结构模型具备以下特征:

①明堂和四大局

明堂:中心明堂、大、小前明堂

四大局:东西南北方向——青龙、白虎、朱雀、玄武

②对称和中心

对称:前后左右对称

中心:中心点

北京的故宫堪称中国传统风水形局的典范,优秀的功能结构设计运用到极致;各地的古城墙设计无不都是遵循功能结构的最优原则,千百年来形成良好的风水形局。

3、营造良好的生态圈

功能结构的形成得益于良好的功能生态圈,山、石、水景的成功应用就如自然界的缩影,合理的水景、山景、奇石运用营造良好的功能生态圈,把楼盘打造成为最佳的功能结构体系,从而表现最佳的风水形局。

良好的功能生态圈包括:

①水景:根据水能的大小,可分为池水、流水、瀑布、喷水,由于水能主财,是生命之源,处于有活力的环境才能营造活的风水形局。

②奇石:根据营销美学的效果,采取动静结合、刚柔相济的奇石布局,营造自然界和谐的氛围。

③山景、植物:山景的构造要遵循风生水起的原则,利用风向的强度营造微风、强风等不同风势,达到八面来风、藏风聚气的效果;选择符合风水功能的植物,设计规范耍服从位置、数量和品种,营造最佳的功能生态圈,形成最佳的功能格局,表现为最优的风水形局

4、一个成功的典型事例

据《贝聿铭传》的描述,在香港中银大厦的建设过程中,贝聿铭先生就吸收了建筑风水先生的一些说法,比如一开始设计中银大厦的时候,曾经设想过有一股泉水,是从后门进去前门出来,后来有风水先生说水就是财.这样做就会破财。贝聿铭先生认为建筑风水先生说得很对,于是就作了个变更:用水,中银大厦两旁都有水下来,这水是源,是财源,水到了下面变成一个池子。池子养鱼,在建筑风水理念中,认为这样就把财给蓄住了。

三、建筑风水在商业地产营销过程中的作用

1、售楼处的布置和选择

售楼处的整个展示面,就如同一个人的嘴巴,是整个楼盘吸进财气的地方,讲求屋前开阔,接纳八方生气。按照这一原则,选择售楼处的地址时,也应该考虑售楼处正前方的开阔,售楼处门外没有障碍物为好,例如:围墙,电线杆、高大树木、灯柱、广告牌等,风水学认为这是妨碍纳气,影响财气流入生意。而从传统商铺评估的角度考虑通常表达为“可视性”、“可达性”等。

另外,售楼处选址适宜接近拐角路口,要比在直路上更好。十字路口、丁字路口不论大小路口都可以视为“水口”,通常而言近“水口”者财气较旺。现实中路口位置人流量大,行人也容易驻脚停步,容易吸引人气。当然,同样坐向的门面具体离水口多远方为吉利,这里要运用排龙的方法,还须现场勘测得出结论。

售楼处外部环境要点:售楼处门前的位置,通常称为外明堂,对外明堂的要求很多,基本点是宜开阔,视野好,路面宜平整忌破损,广阔的明堂其实也便于客户的停车,这样就利于把财留住。而明堂如果破损则除了影响生意,还会容易招惹口舌是非。如果外明堂宽阔,却呈向外倾斜的斜坡形态,则属于“倾倒明堂”,属于散气不吉的格局。就一般顾客的观点,走路上坡自然是不方便的,除非这个商家的品牌具有巨大的吸引力,则可以减轻坡度带来的“吸水”难度,因为品牌本身也是可以具有“吸水”作用的。

青龙、白虎、玄武、朱雀作为风水学中的四大神兽,其原理用于售楼处的风水外环境亦同样适用,玄武作为靠山自然要敦实高大,朱雀方宜平坦而充满生机,左方称为青龙,青龙方五行属木。右方称为白虎,白虎方五行属金。古人云︰宁要青龙高万丈,莫使白虎高一尺。古人认为,青龙属于吉利,而白虎属于凶兽。通常在售楼处的左右护卫风水中,建议青龙位比白虎位高为宜。

售楼处是营销活动开展的前沿阵地,是直接与客户接触、交流的桥头堡,其重要性不言而喻。在售楼处的建造、装修等方面除了考虑开门、立向、内部动线与布局,销售经理办公室和财务室要设在山星当旺的位置等等,还要注意的就是要充分考虑目标客群的属性,打造生生不息的五行环境,为购房者提供身心愉悦的整体氛围。

开盘强销期的售楼处风水提点:

①加强青龙位的气场,进一步巩固案场的整体气势;

②趁热打铁,加速下定与签约,在案场财位设置催财转水格局以利旺市;

③售楼员通常皆为青年男女,属于艮、兑二卦,我们要在售楼处内部格局与外部环境中加强这两个卦位的气场,例如艮卦位属八白土,我们可以加强土的元素,而兑卦位属七赤金,我们就应加强金的元素,其中还有一个秘密方位是西北方,此方为乾位,也应加强其能量气场。这样可以使我们的销售人员得到源源不断的气场支援,打好一场硬仗。

④做好内部通路的预判与改进,迎接财气高峰的来临,包括样板段、签约室的动线安排,遵循一阴一阳谓之道的原则,是的动线张弛有度,活泼而不乏大气。

2、楼书制作

在楼书撰写时,要由建筑风水策划人员提供楼盘建筑风水解说的文字资料,把建筑风水内容作为一处重要方面体现出来。

3、开盘庆典的策划

商业地产开盘一般要举行一定规模的开盘庆典,开盘庆典是地产最重要的一次向社会展示的机会。

①开盘庆典要选择有利的时间进行。在房地产园区开盘时,选择有利于开发商和未来业主的时间进行,对商业地产销售也会起到促进作用。《易传》中的“君子以做事谋始”,讲的正是这一点。宇宙间有种神秘的力量,择日能增加吉祥。

②建筑风水策划在开盘庆典上的展示。开盘庆典往往是商业地产对外亮相的最佳时机,因此,建筑风水的文章也要在庆典上做足,但适可而止是万事归终的原则。

③在庆典中进行十分钟左右的建筑风水解说,都收到很好的效果。建筑风水就是这样一门艺术,它通过合理的布局,使得人们可以借助自然之量,利用阴阳平衡,来获得吉祥之气,从而促进健康,增强运势。从长远看,楼盘的风水策划布局合理,不但能加快整个楼盘的销售速度,还能提升楼盘销售的人气财气,提高楼盘的升值潜力。客户入住后平安健康运气好,口碑相传,等于为开发商以后的楼盘开发销售做了无形的推广。

四、结束语

无论是小住宅,还是大商场,无不诠释着居住其中的人文。我们生活其中,总会有一种神秘的力量在左右着我们!《荀子?天纶》中写到:群星追逐循环运行,日月交替照耀大地,四时轮转向前递进,阴阳造化普及于四方,风雨布施于万物,万物得到自然的滋养而生长,万事得到自然的和气而成就,人们看不见他的行动,可是看得见他的功绩!这就是显态世界和隐态秩序的和谐!这种神秘的力量就是规律,就是八卦揭示天地山泽雷风水火的自然现象!尊重自然规律,尊重易道,使我们的家园更和谐!更自然!

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